INTRODUCCION
 
La intención del presente reglamento es proporcionar al condómino la información necesaria para resolver las dudas e informarle sobre las características de un Régimen de Condominio, así como tratar de explicar los derechos de copropiedad sobre las áreas comunes y los mecanismos para administrar el Conjunto Habitacional, ya que la escritura constitutiva quedara inscrita en el Registro Público de la Propiedad bajo el Régimen de Condominio, sujetándose a la Legislación vigente en el Estado de Veracruz.
 
El condominio y los Condóminos.
 

¿Cuándo pertenece un inmueble al Régimen de Condominio?

Un condominio es un inmueble que pertenece a varios dueños, quienes tienen derecho exclusivo sobre su casa y a la vez son copropietarios de los bienes y áreas comunes.
Vivir en condominio tiene grandes ventajas. Entre las principales se encuentran la seguridad, la limpieza, el orden, que solo se encuentran por el acuerdo de todos los condóminos; sin olvidar el beneficio de la repartición de los gastos y el uso y disfrute de las áreas comunes.

Los objetivos de este Reglamento de Condominio y Administración son regular el uso de los departamentos y áreas comunes; establecer los derechos y obligaciones de los propietarios; explicar cómo se realiza el proceso de selección del Administrador y del Comité Directivo, así como la importancia y función de la Asamblea, e indicar las medidas de control, seguridad y convivencia del conjunto habitacional, basadas en la Ley.
 

Por ello es necesario saber que existen una serie de disposiciones obligatorias que le ayudaran a mantener el buen aspecto del condominio y lo más importante, una convivencia armónica con sus vecinos.
 
TÍTULO  I
DISPOSICIONES GENERALES
 
Artículo  1.- El presente Reglamento Interno ha sido elaborado de conformidad con el Código Civil que aplica y regula a las  Asociaciones Civiles, así como en la Ley que regula el Régimen de Propiedad en Condominio para el Estado Libre y Soberano de Veracruz-Llave, por lo que todos los vecinos y condóminos propietarios o residentes pertenecientes a la Torre Halcón, ubicada dentro del fraccionamiento “La Pradera” Municipio de Emiliano Zapata, Ver., están obligados a su cumplimiento.
 
Artículo  2.- El presente Reglamento debe ser ratificado en la Primera Asamblea General de vecinos, por lo que ante cualquier modificación al mismo, deberá ser aprobado en Asamblea General y protocolizar su actualización ante autoridad municipal y/o fedatario público; pero por ningún derecho podrá variarse el destino general e individual del condominio o de los departamentos ni autorizarse nuevas construcciones sobre los bienes comunes o propios.
 
Artículo  3.- El presente reglamento es obligatorio para todos los condóminos, arrendatarios o poseedores de cualquier otra naturaleza, independientemente de la forma de posesión que lleguen a tener.
 
Artículo  4.- Cualquier nuevo condómino, por el solo hecho de adquirir su departamento quedara obligado a las disposiciones de este reglamento. Esta disposición, bajo la responsabilidad de cada condómino, será aplicable a las demás personas que residan transitoriamente o en forma permanente, por cualquiera que sea el titulo o la naturaleza de su residencia o posesión.
 
Artículo  5.- A la falta de disposición expresa de este reglamento se observaran las disposiciones del acta constitutiva del condominio, de  las escrituras de compra venta y en su defecto, se aplicaran las disposiciones del Código Civil para la entidad.
 
TÍTULO II
DE LOS CONDOMINOS
 
Artículo  6.- Se entiende por condómino para los efectos del presente reglamento, los propietarios de uno o más departamentos del condominio con titulo legitimo de propiedad o aquel que haya celebrado contrato en virtud del cual, de cumplirse en sus términos llegue a ser propietario, así como también serán condóminos los propietarios de los locales comerciales que existen en la parte baja del condominio.
 
Artículo  7.- Son Obligaciones de los Condóminos:
 

1. Respetar cada uno de los reglamentos y disposiciones que para el uso y operación de las áreas y servicios comunes que genere la Asociación de Condóminos como son uso del gimnasio, salón de usos múltiples, basura, fiestas y reuniones, etc...

2. Hacer uso de los departamentos en forma ordenada y tranquila.

3. Usar el departamento únicamente para Casa – Habitación. Con excepción de los tres locales comerciales construidos exprofeso para ser utilizados como comercio.

4. No podrán destinar los departamentos a cualquier otro uso contrario a la moral y a las buenas costumbres, subdividir el departamento en dos, ni efectuar actos que perturben la tranquilidad de los demás condóminos o que comprometan la solidez, seguridad, salubridad o comodidad del condominio, ni incurrir en omisiones que produzcan los mismos resultados.

5. Debido a la naturaleza del desarrollo habitacional queda estrictamente prohibido tener mascotas dentro o fuera de los departamentos, excepto peceras.

6. Les queda prohibido instalar ventanas, luces, domos o  cualquier otro tipo análogo de modificación que desentone del conjunto o perjudique la imagen exterior del condominio, salvo los casos en que el condómino que va a realizar la modificación cuente con la aprobación de los demás condóminos.

7. Para el caso de las cortinas y/o persianas que se coloquen dentro de cada uno de los departamentos, solo estará autorizado el color blanco o beige.

8. Queda prohibido realizar cualquier acto, aun en el interior del departamento, que impida o haga menos eficaz los servicios comunes e instalaciones generales.

9. Están obligados a mantener en buen estado de conservación y funcionamiento los servicios e instalaciones de sus departamentos. 

10. Cooperar con las cuotas ordinarias, extraordinarias y anticipadas para el mantenimiento general del condominio que se fijen. 

11. Al pago puntual de los impuestos, derechos y contribuciones de sus departamentos y del condominio.

12. A que las personas que habiten con ellos los departamentos se sujeten a las disposiciones de este reglamento.

13. Usar las áreas de estacionamiento que no sobrepasen los límites señalados. En ningún caso podrán estacionar vehículos en las zonas de circulación.

14. Podrán usar libremente el cajón de estacionamiento asignado, pero queda estrictamente prohibido construir cualquier tipo de techo para cubrir los automóviles. Salvo que dicha construcción sea integral para todos los condóminos y cuente con la aprobación de la asamblea de condóminos.

15. El tendido de ropa solo podrá realizarse en las áreas destinadas para ello o en donde no se perjudique o moleste a los demás condóminos, en su persona o pertenencias, esto es, nunca en las terrazas y balcones.

16. Cada condómino deberá efectuar, bajo su exclusivo cargo, todas las reparaciones que requiera su propiedad privada, si las reparaciones son para varias viviendas, estas correrán únicamente a cargo de los condóminos cuyas propiedades sean afectadas; si las reparaciones afectan a todo el inmueble, estas se harán con cargo al fondo común, en caso de que exista y de que la asamblea de condóminos lo aprueba.

17. Cada condómino pagara de manera independiente los servicios de luz, teléfono, gas, impuesto predial, limpia pública y cualquier otro que utilice de forma exclusiva, la cuota de agua estará incluida dentro de la cuota mensual de mantenimiento que se fije para el condominio, así como el pago de los servicios de mantenimiento de las áreas comunes.

18. Depositar la basura, desperdicios y demás residuos en los lugares previamente establecidos, nunca en las áreas públicas o que deterioren la imagen del conjunto habitacional. Para el caso de la basura que se genera dentro de cada departamento, esta será recolectada por personal de intendencia en cada departamento en los horarios que se establezcan para tal fin, nadie deberá sacar las bolsas de basura individualmente y mucho menos bajarla por el elevador en horarios que perjudiquen o molesten a los demás condóminos.

19. A todas las demás obligaciones que les impongan el presente reglamento, la escritura constitutiva, los contratos de compra venta y la Ley.

 
Artículo  8.- Son Derechos de los Condóminos:
 

1. Usar libremente los bienes comunes de acuerdo a las reglas que se establezcan para el uso ordenado, higiénico y armonioso de las mismas. 

2. Cada condómino será dueño exclusivo de su departamento y dueño de los elementos y partes comunes del condominio.

3. Realizar toda clase de obras y reparaciones en el interior de sus departamentos, siempre y cuando estas no se reflejen hacia el exterior del edificio.

4. Todos los demás derechos que les conceda este reglamento, el acta constitutiva del condominio, las escrituras de compra venta y la Ley de Condominio.

5. Tendrán derecho a voz y voto siempre y cuando se encuentren al corriente de sus cuotas de mantenimiento mensuales.

 
TITULO III
DE LA ASAMBLEA GENERAL DE CONDOMINOS
 
Artículo 9.-  El órgano máximo del condominio lo constituye la asamblea general de condóminos, dicha asamblea contará con un comité directivo conformado por un presidente, un secretario y un tesorero.
 
La dirección y administración del Condominio en primera instancia estará a cargo de Convives, empresa encargada del mantenimiento de dicha Torre la cual tendrá una vigencia de un año, contado a partir de los primeros condominios entregados; Posteriormente por mayoría de votos la Asamblea deberá elegir un Consejo Directivo el cual debe estar integrado por un Presidente, Un Secretario y un tesorero, mismos que deben ser condóminos activos estando al corriente de sus cuotas;  los miembros del Consejo Directivo duraran en funciones un año, y podrán ser reelectos.
 
Las funciones del Presidente serán: 
 

1. Tendrá facultades de un apoderado general para pleitos y cobranzas

2. Representar a la sociedad para actos en materia laboral

3. Convocar a la Asamblea General de Asociados

4. Proponer ante la Asamblea el reglamento de elecciones del Consejo Directivo.

5. Ejecutar los acuerdos de la Asamblea General de Asociados.

 
El Secretario tendrá las siguientes atribuciones:
 

1. Asistir al presidente en la Administración de la Asociación.

2. Levantar las actas del Consejo Directivo y de la Asamblea General de Asociados.

3. Expedirá las constancias que soliciten los asociados.

4. Sustituir temporalmente al Presidente del Consejo Directivo, en caso 

5. De  que esté ausente por más de 30 días naturales. En caso de ausencia absoluta del presidente, la Asamblea deberá nombrar a la persona que terminara el periodo correspondiente.

 
El tesorero tendrá las siguientes atribuciones:
 

1. Llevar la Contabilidad de la Asociación

2. Rendir un Informe sobre la situación financiera y contable de la Asociación ante la Asamblea General.

  
Artículo 10.- La asamblea general estará constituida por los condóminos, los cuales tendrán derecho a voz y voto en los términos de este reglamento siempre y cuando se encuentren al corriente en el pago de sus cuotas.
Todas las resoluciones se tomaran por mayoría de votos, salvo en los casos que se requiera expresamente de otro tipo de votación.
 
Los acuerdos adoptados por cada Asamblea General y Consejo Directivo serán incorporados a un libro de actas que se llevara en la Asociación. Las actas deberán estar firmadas por el presidente y el secretario de cada figura asociativa.
 
Artículo 11.-  La asamblea general de condóminos será convocada por escrito cuando menos con ocho días de anticipación, por el administrador; en caso necesario podrá convocarse en los mismos términos por un condómino.
En el caso de que el administrador no sea condómino podrá convocarse sin citar al administrador.
 
La asamblea será presidida por el Presidente del Comité.
 
Artículo 12.- La asamblea general tendrá las siguientes facultades:
 

1. Nombrar y remover libremente al administrador, en los términos del reglamento del condominio, excepto a los que funjan por el primer año, que serán designados por quienes otorguen la escritura constitutiva del condominio, el administrador puede ser o no alguno de los condóminos y la asamblea fijará en su caso, la remuneración relativa, que podrá renunciarse por algún condómino que acepte servir gratuitamente el cargo.

2. Precisar las responsabilidades frente a terceros a cargo directo del administrador y las que corran a cargo de los condóminos, por actos de aquel, ejecutados en o con motivo del desempeño de su cargo.

3. En los términos de las fracciones anteriores, nombrar o remover un comité de vigilancia, que podrá constituirse con uno o hasta 3 condóminos con las facultades que señale el reglamento del condominio.

4. Examinar y en su caso, aprobar, el estado de cuenta anual que someta el administrador a su consideración.

5.  Discutir y, en su caso aprobar el presupuesto de gastos para el año siguiente.

6. Establecer las cuotas a cargo de los condóminos para constituir un fondo destinado a los gastos de mantenimiento y administración, y otro fondo de reserva, para la adquisición o reposición de elementos y maquinaria con que deba contar el condominio. El pago podrá dividirse en mensualidades, que habrán de cubrirse por adelantado, el monto de estos fondos se integrara dividiendo el costo total mensual de los gastos entre los 40 departamentos que forman el condominio; Las primeras aportaciones para la constitución de ambos fondos, serán determinadas en el reglamento del condominio, el fondo de reserva, mientras no se use, deberá invertirse en valores de renta fija, redimibles a la vista, el destinado a mantenimiento y administración será el suficiente para contar anticipadamente con el numerario que cubra los gastos de tres meses.

7. Debido a la ubicación de los tres locales comerciales, estos no estarán obligados a pagar cuota de mantenimiento al condominio, pero serán los responsables de mantener limpio y con buena presentación, el frente de los locales incluyendo el estacionamiento y banqueta. Promover lo que proceda ante las autoridades competentes, cuando el administrador infrinja esta Ley, el reglamento del condominio, la escritura constitutiva y cualquier disposición legal aplicable.

 
Artículo 13.- El administrador y el comité de vigilancia podrán ser removidos por la asamblea general de condóminos, en el caso de que estos dejaren de cumplir con cualquiera de las obligaciones que se estipulan en los artículos 18 y 20 respectivamente, de este reglamento.
 
Artículo 14.- El administrador gozara de la remuneración que anualmente fije la asamblea de condóminos.
 
 Artículo 15.- Son obligaciones del administrador:
 

1. Cuidar y vigilar los bienes del condominio y los servicios comunes, y promover la integración, organización y desarrollo de la comunidad. Entre los servicios están comprendidos los que a su vez sean comunes con otros condóminos o con vecinos.

2. Recabar y conservar los libros y la documentación relacionada con el condominio, los que en todo tiempo podrán ser consultados por los condóminos.

3. Atender la operación de las instalaciones y servicios generales.

4. Realizar todos los actos de administración y conservación.

5. Realizar las obras necesarias en los términos de la fracción y del artículo 28 de la Ley sobre el régimen de propiedad en condominio.

6. Ejecutar los acuerdos de la asamblea; salvo que esta designe a otra persona.

7. Recaudar de los condóminos lo que a cada uno corresponda aportar para los fondos de mantenimiento y administración y de reserva.

8. Efectuar los gastos de mantenimiento y administración del condominio, con cargo al fondo correspondiente, en los términos del reglamento del condominio.

9. Otorgar recibo a cada uno de los condóminos por las cantidades que hayan aportado en el mes anterior para los fondos de mantenimiento y administración y de reserva; en estos recibos se expresaran en su caso, los saldos a cargo de cada condómino.

10. Entregar mensualmente a cada condómino, recabando constancia de quien reciba, un estado de cuenta que muestre:

11. Relación pormenorizada de los gastos del mes anterior, efectuados con cargo al fondo de mantenimiento y administración.

    1. Estado consolidado que muestre los montos de las aportaciones y de cuotas pendientes de cubrirse. 

    2. El administrador  tendrá a disposición de los condóminos que quieran consultarla, una relación de los mismos en la que consten las cantidades que cada uno de ellos aporto para los fondos de mantenimiento y administración y de reserva, con expresión de saldos de cuotas pendientes de cubrirse. 

    3. Saldo del fondo del mantenimiento y reserva y fines para el que se destinara en el mes subsiguiente.

12.  Convocar a asamblea, cuando menos con ocho días de anticipación a la fecha de la misma, indicando lugar dentro del condominio o el que se haya fijado en el reglamento, día y hora en que se celebrara, incluyendo el orden del día, también el comité de vigilancia podrá convocar a asamblea, en caso de suma urgencia, se convocara a asamblea con la anticipación que las circunstancias exijan.

13. Exigir, con la representación de los demás condóminos, al infractor del artículo 26 de la Ley, las responsabilidades en que incurra.

14. Cuidar de la debida observancia de las disposiciones de esta Ley, del reglamento del condominio y de la escritura constitutiva.

15. Realizar las demás funciones y cumplir con las obligaciones que establecen a su cargo, la Ley, el reglamento del condominio, la escritura constitutiva y demás disposiciones legales aplicables.
     

TITULO IV
DEL COMITÉ DE VIGILANCIA
  
Artículo 16.- Los integrantes del comité de vigilancia, deberán ser condóminos propietarios y estarán en el cargo durante dos años con posibilidades de ser re-electos.
 
Artículo 17.- Las atribuciones y deberes del comité de vigilancia serán:
 

1. Cerciorarse de que el administrador cumpla los acuerdos de la Asamblea  general.
   Estar pendiente de que el administrador lleve a cabo el cumplimiento de las funciones que le encarga el artículo anterior.

2. En su caso, dar conformidad a la realización de las obras a que se refiere el artículo 28, fracción I, de la Ley del Régimen de Propiedad en Condominio.

3. Verificar estados de cuenta que debe rendir el administrador ante la Asamblea.

4. Constatar la inversión del fondo de reserva para la adquisición o reposición de implementos y maquinaria.

5. Dar cuenta a la asamblea de sus observaciones sobre la  Administración del condominio.

6. Informar a la asamblea de la constatación que haga del Incumplimiento de los condóminos o del administrador.

7. Coadyuvar con el administrador en observaciones a los condóminos sobre el cumplimiento de sus obligaciones.

8. Convocar a asamblea de condóminos cuando a su requerimiento el administrador no lo haga dentro de los ocho días siguientes, asimismo, cuando a su juicio sea necesario informar a la asamblea de irregularidades en que haya incurrido el administrador y/o el Comité Directivo, con notificación a este para que comparezca a la asamblea relativa.

9.  Las demás que se deriven de la Ley del Régimen de Propiedad en condominio y de la aplicación de otras que impongan deberes a su cargo; así como de la escritura constitutiva y del reglamento del condominio.
    

TÍTULO V
DE LOS BIENES PROPIOS Y COMUNES
 
Artículo 18.-  Cada condómino será dueño exclusivo de su departamento y los gastos, derechos y obligaciones de cada uno, serán iguales para cada uno de los departamentos que forman el condominio, fijada en el acta constitutiva del condominio o en la escritura de compraventa.
 
Artículo 19.- La superficie, linderos y demás características de cada departamento serán las establecidas en el acta constitutiva del condominio.
 
Artículo 20.-  Se consideran bienes comunes todos los señalados en el acta constitutiva del condominio y en el contrato de compra venta.
 
Artículo 21.- Los bienes comunes no podrán ser objeto de acción divisoria o de venta, salvo los casos expresamente señalados por la Ley.
 
TÍTULO VI
DE LAS SANCIONES
 
Artículo  22.- El incumplimiento de lo previsto en este reglamento obliga al infractor al pago de los gastos que se efectúan por reparar o restablecer los servicios e instalaciones de que se trate, independientemente de los daños y perjuicios causados.
  
Artículo 23.- Los condóminos serán responsables cuando, por un descuido se cause daño a otros departamentos o bienes de uso común.

 

  

Artículo 24.- El pago de las cuotas correspondientes se hará mensualmente dentro de los cinco días de cada mes, sin necesidad de previo cobro, el condómino que no cubra puntualmente sus cuotas pagara un interés mensual (el que determine la asamblea) por todo el tiempo que estuviere en mora, entendiéndose los meses comenzados como cumplidos, los intereses seguirán computándose mientras no sean cubiertas las cuotas correspondientes.
 
Artículo 25.- Cuando algún condómino caiga en mora, el administrador distribuirá el importe del acuerdo causado y el que siga causando, entre los demás condóminos equitativamente, hasta la recuperación del adeudo, el administrador reembolsara a los afectados por dicho cargo las cantidades que hubiesen aportado y los intereses en la parte proporcional que les corresponda.
 
Artículo 26.- El condómino que reiteradamente no cumpla con sus obligaciones, además de ser responsable de los daños y perjuicios que cause a los demás, en primera instancia se le privara del servicio de agua potable y como segundo recurso en el caso de seguir incumpliendo podrá ser demandado para que se le obligue a vender sus derechos, hasta en subasta pública. El ejercicio de esta acción será resuelto en asamblea general de condóminos por un mínimo del (75%) setenta y cinco por ciento de estos.
 
Artículo 27.- Las controversias que se susciten con motivo de la interpretación y aplicación de la Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio para el Estado de Veracruz, del presente reglamento, de la escritura constitutiva y de la traslativa de dominio así como de las demás disposiciones legales aplicables, serán sometidas al arbitraje.
  
Artículo 28.- Para efectos de seguridad entre vehículos y vecinos o condóminos, propietarios o residentes, se observarán las siguientes reglas a seguir:
 
Artículo 29.- Todos los vecinos o condóminos, propietarios o residentes se deberán tratar con la debida cortesía, respeto y civilidad, de conformidad a los principios de formación cívica y ética que nos rigen.
 
TRANSITORIOS
 
PRIMERO.- Este reglamento será parte del acta constitutiva del condominio.
 
SEGUNDO.- El presente reglamento entrara en vigor en el momento en que sea inscrito en unión del acta constitutiva en el registro público de la propiedad y del comercio.
 
TERCERO.- El presente reglamento se agregara íntegramente a todas y cada una de las escrituras de compraventa que se realicen.